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"三条红线"下,小型开发商的机会来了!!

Weave 2020-09-09 经济

目前,地产界的“三条红线”成了行内必不可少的谈资,三条红线是指:剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;“现金短债比”小于1。相对应的惩罚性措施就是:若三项指标全部“踩线”,不能再到金融或者债券市场融资,有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合,则有息负债规模年增速可放宽至15%。

据悉,top50房企中踩线的有34家,头部房企无一幸免。

“高负债、高杠杆、高周转”这种带有典型金融属性的房地产发展模式,被众多大型房企玩得风生水起,目前占据了大量的市场份额。多年的地产调控政策,更多的是在买卖市场终端进行调控,而这次则是在融资前端及行业属性上进行精准制导式的调控,这种调控模式的杀伤力,是前所未有的,对未来行业的走向会起到非常关键的影响。

对于top20的头部房企,市场份额大,土地储备充足,尽管踩了红线,也能通过自身债务结构的调整,换挡减速,仍能保持相对稳定的市场份额。

对于一般榜上有名的中型房企,若想继续利用高杠杆游戏实现弯道超车,进入千亿俱乐部,基本上没有可能,这条路已被堵死。这些中型房企,若控制好负债率和现金流,过个安稳日子还是可以的,但若“倒行逆施”,在雷区上跳舞,极有可能会失去既得的江湖地位。

对于深耕于区域的小型房企,由于规模小,融资借贷也小,一般靠内部资本能够保持局域性开发,不至于触碰红线,准确来说还没有触碰红线的实力。因此,三条红线对中大型房企的围剿,反而给了小型房企的发展机会。为什么这么说呢?

第一,从土地供需的角度。中大型房企,为了减负债,拿地热情大减,而且由于需求的减少,土地价格也就涨不起来,这正好给了地方小型房企拿地的机会。可能有人会说,土地价格没涨了,房价不也就下来了吗?没涨不等于下降,因为土地掌握在地方ZF手里,减少土地供应立马就可以解决地价下降的问题,达到稳地价的目的。

第二,从融资的角度。在有息负债限制的条件下,金融机构不得不关闭踩红线的房企的融资通道。为了业绩利润,金融机构也许会四处出击,主动寻找符合放贷要求的开发商,因此可以说,有一定实力的小型开发商反而迎来了融资市场的春天。

第三,在开发模式方面,联合开发模式将会增强。中大型开发商可以选择与低负债的小型房企合作开发,并由小型房企并表,中大型开发商操盘。这种模式,中大型房企可以回避增加负债率,又能发挥优秀的操盘能力,当然小型房企也可以操盘,或者联合操盘,关键看彼此的了解程度,最终由合作协议来约定。这种强弱房企联合开发的模式,将会越来越广泛和深入。

以上是我对“三条红线”政策的一些解读。武侠江湖中,真正的高手,凭的是内功,而不是招式。地产江湖也一样,企业终须要重视内功修为,才能应付风云变幻的市场环境,在江湖中争得一席之地。(阅读更多精彩内容,请关注微信公众号:wgfj111,韦固房经)

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